Am Samstag erblickte das Sondierungspapier von Linken, Grünen und SPD das Licht der Öffentlichkeit. Die Vereinbarung bildet die Arbeitsgrundlage der drei Koalitionspartner in spe für die kommenden fünf Jahre in einer möglichen rot-grün-roten Koalition unter Führung von Elif Eralp als Regierender Bürgermeisterin. Die Ankündigung, große private Wohnungskonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen zu vergesellschaften, fand in den Medien bereits großen Widerhall. Auch innerhalb der Linken gab es bereits vereinzelte Kritik daran, die Vergesellschaftungsschwelle von 3.000 auf 10.000 Wohnungen heraufzusetzen. 

Doch der Abschnitt zu Mieten, Bauen und Wohnen kündigt auch über die Vergesellschaftung hinaus einen grundlegenden Paradigmenwechsel hin zu einer post-neoliberalen Wohnungspolitik an. Wohnraumversorgung und Mieterschutz sollen zu öffentlichen Aufgaben werden, wobei der Staat nicht mehr nur stärker regulierend eingreifen, sondern durch Vergesellschaftung und das größte Neubauprogramm für bezahlbares Wohnen seit der Wiedervereinigung, den kommunalen Wohnungsbestand deutlich ausweiten soll. Das ist nicht weniger als ein fundamentaler Bruch mit neoliberalen Vorstellungen in der Wohnungspolitik – und ein Fundament, auf dem weitere linke Reformprojekte in Berlin und bundesweit aufbauen können. 

Berlin wird vergesellschaften 

Erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik wird die Anwendung von Artikel 15 des Grundgesetzes politisch vereinbart und die Vergesellschaftung als »Beitrag zum Ausbau des kommunalen Wohnungsbestands und zur Überwindung der Krise auf dem Wohnungsmarkt« anerkannt. Allein dieses Bekenntnis ist ein echter Durchbruch. International ist das einmalig. Acht Jahre, nachdem die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen erste Überlegungen für einen Volksentscheid zur Überführung von Wohnungsbeständen in Gemeineigentum in den politischen Diskurs brachte, ist die Vergesellschaftung nun zum politischen Programm einer möglichen Regierungskoalition geworden. Die Tatsache, dass im Sondierungspapier nun sehr konkrete Umsetzungsschritte für den vor fünf Jahren gewonnenen Volksentscheid vereinbart werden, ist ein Erfolg der umfangreichen und fachlich fundierten Vorarbeiten der Initiative sowie der politischen Strategie der Berliner Linken, die Umsetzung des Volksentscheids zur Bedingung für den Eintritt in eine Regierung zu machen. 

Für die Gesetzesverabschiedung beinhaltet das Sondierungspapier einen konkreten Zeitplan, wonach im nächsten Jahr zunächst ein Finanzierungskonzept festgelegt und bis Mitte 2028 ein »Gesetz zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum dem Abgeordnetenhaus zur Verabschiedung vorgelegt« werden soll. Nach der Verabschiedung soll das Gesetz in Bezug auf die Überführung der Bestände in Gemeinwirtschaft ein Jahr nach der Verkündung in Kraft treten. Das heißt im Klartext: Die Vergesellschaftung der Wohnungsbestände kann 2029 vollzogen werden.

»Für Die Linke ist die höhere Schwelle ein sicherlich schmerzhafter Kompromiss. Im Vergleich zum Vorschlag der Initiative werden etwa 40.000 Wohnungen weniger vergesellschaftet.«

Die fünf betroffenen Immobilienkonzerne sollen 10.000 Wohnungen als sogenannten »Selbstbehalt« behalten dürfen. So soll verhindert werden, dass Konzerne mit 10.001 Wohnungen alle abgeben müssen, während Konzerne mit 9.999 Wohnungen sämtliche Wohnungen behalten dürfen. Nach diesen Plänen würden nach heutigem Kenntnisstand zwischen 150.000 und 160.000 Wohnungen vergesellschaftet. Für Die Linke ist die höhere Schwelle ein sicherlich schmerzhafter Kompromiss. Im Vergleich zum Vorschlag der Initiative werden etwa 40.000 Wohnungen weniger vergesellschaftet. Stark in der Kritik stehende Unternehmen wie Grand City Properties, Pear Global oder Blackstone sind damit nicht betroffen. Da die SPD-Führung die Vergesellschaftung immer ablehnte, kann dieser Kompromiss für Die Linke trotzdem als Erfolg gelten. 

Denn durch diese Grenze werden immerhin die Wohnungen der fünf größten, profitorientierten Wohnungsunternehmen in Berlin vergesellschaftet. Das sind Vonovia (140.000 Wohnungen), Heimstaden (20.000), Covivio (17.700), ADLER (17.500) und wahrscheinlich die D.I.V. (11.000). Die Expertenkommission stellte hinsichtlich der Schwelle fest, dass diese ausschließlich »Großunternehmen« einbeziehen dürfte. Auch muss abgesichert sein, dass durch die Vergesellschaftung ein spürbar positiver Effekt für die soziale Wohnraumversorgung erreicht wird.

Zusammen mit den bereits bestehenden rund 400.000 landeseigenen und etwa 200.000 genossenschaftlichen Wohnungen sowie dem avisierten Neubau in diesem Segment wäre nach der Vergesellschaftung annähernd die Hälfte des Wohnungsmarktes in gemeinwohlorientierter Hand. Durch diesen marktfernen Bestand würden die staatlichen Steuerungsmöglichkeiten für die Wohnraumversorgung deutlich ausgeweitet und mietpreisdämpfende Effekte für alle Berliner Wohnungen erwartbar. 

Für die Finanzierbarkeit des Vorhabens könnte die höhere Schwelle sogar von Vorteil sein. Mit 16 Milliarden Euro wurde ein fester Finanzrahmen für die Entschädigung vereinbart. Auch das ist ein Kompromiss gegenüber einem von der Linken präferierten, möglichst weiten Spielraum für die Finanzierung. Aber laut den gängigen Berechnungsmethoden für die Entschädigung, und unter Voraussetzung von sozialverträglichen Mieten, ist die Summe für die rund 160.000 Wohnungen ausreichend hoch angesetzt und mit hoher Wahrscheinlichkeit tragfähig. 

Offen bleibt die Frage der Trägerschaft. Diese Frage könnte erst in einer möglichen rot-grün-roten Koalition geklärt werden. Während die Initiative auf die Gründung einer neuen Anstalt öffentlichen Rechts (AöR), die die vergesellschafteten Wohnungen bewirtschaften soll, drängt, bleibt dies im Sondierungspapier noch offen. Alternativ könnten die Wohnungen von den landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) bewirtschaftet werden.

»Das Sondierungspapier bekennt sich klar zu einer neuen Rolle des Staates. Er soll durch weitgehende regulatorische Eingriffe sowie durch den Ausbau des kommunalen Sektors, etwa durch Neubau und Vergesellschaftung, aktiv in die Wohnraumversorgung eingreifen.«

Denkbar wäre auch ein Mittelweg, bei dem eine Dach-AöR die Einhaltung demokratischer Prinzipien überwacht und maßgebliche Investitions- und andere Entscheidungen trifft, die landeseigenen Wohnungsunternehmen hingegen die konkrete Bestandsbewirtschaftung (Hausmeister, Handwerker etc.) übernehmen. Im Sondierungspapier festgeschrieben ist, dass der Träger der vergesellschafteten Wohnungen für eine gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung sowie umfassende Mitbestimmung der Mieterinnen und Mieter sorgen soll. Damit spricht vieles dafür, dass die Wohnungen jedenfalls nicht einfach den LWU übergeben werden.

Den Staat (re-)aktivieren

Auch jenseits der Vergesellschaftung beinhaltet der Abschnitt zum Wohnen den wohl umfassendsten Eingriff in die freien Kräfte des Wohnungsmarktes seit dessen schrittweiser Liberalisierung in den 1960er Jahren. Bereits innerhalb eines Jahres soll ein Wohnraumbewirtschaftungsgesetz eingeführt werden, das größeren Vermietern gesetzliche Vorgaben für die Vermietung macht. Haushalte mit geringen Einkommen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben, sollen von einer festen Wiedervermietungsquote für Bestandswohnungen profitieren und so besser mit Wohnraum versorgt werden. Gleichzeitig werden Vermieter zu Instandhaltungsrücklagen verpflichtet, um der Vernachlässigung von Wohnraum vorzubeugen. Für die landeseigenen Wohnungsunternehmen wird ein Mietendeckel eingeführt, der Mieterhöhungen bei zwei Prozent deckelt, um so auch mietpreisdämpfend auf den Gesamtmarkt zu wirken. 

Ein Kernelement der neuen Mietenpolitik des Landes Berlin soll die Mietenaufsicht werden, eine neue Abteilung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, die die Einhaltung bestehender Mieterschutzgesetze überwachen und so für Recht und Ordnung auf dem Wohnungsmarkt sorgen soll. Die Mietenaufsicht vereint dabei die wichtigsten Instrumente für Mieterschutz. Sie soll Mietwucher verfolgen und die Bezirke bei der Ahndung von illegalen Ferienwohnungen und möblierten Wohnungen unterstützen. Auch der Aufbau des Mieten- und Wohnungskatasters liegt bei der neuen Abteilung. Für diese Aufgaben soll das entsprechende Personal bereitgestellt werden.

Die Einführung dieser Mietenaufsicht ist ein Paradigmenwechsel. Künftig soll der Staat Mieterinnen und Mieter nicht mehr nur mit kostenfreien Beratungen zur Seite stehen, sondern eine »aktive« Rolle beim Durchgriff gegen Rechtsverstöße von Vermietern übernehmen: »Mieter:innen sollen sich darauf verlassen können, dass staatliche Stellen Rechtsverstöße konsequent aufklären, verfolgen und ahnden.« Bisher müssen Mieter etwa bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse oder bei rechtswidrigen Mieterhöhungen selbst aktiv werden und ihr Recht einklagen. 

Neben der besseren Rechtsdurchsetzung soll die Verwaltung künftig auch Nachbarschaften und Hausgemeinschaften aktiv dabei unterstützen, sich zur Wehr zu setzen, um so »gemeinsam gegen Rechtsverstöße vorzugehen und für bessere Wohnbedingungen einzutreten«. Diese Ankündigung muss noch weiter konkretisiert werden. Aber es besteht zumindest die Möglichkeit, daraus eine Konzeption zu entwickeln, wie sich Regieren und Organisieren zusammendenken lässt, wie es gerade beispielsweise im Office of Mass Engagement in der Mamdani Administration in New York erprobt wird. Denn ohnehin ist klar, dass sich der vereinbarte Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik nur dann durchsetzen lässt, wenn sich die neue Regierung auf ein produktives Wechselverhältnis mit Mieterinnen und Mietern, außerparlamentarischen Akteuren und einer hoffentlich wiedererstarkten Mietenbewegung einlässt. 

Größtes Bauprogramm seit der Wiedervereinigung 

Auch beim Neubau setzt das Sondierungspapier neue Maßstäbe und kündigt das »größte Neubauprogramm für bezahlbares Wohnen im kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Segment seit der Wiedervereinigung« an. Bis 2031 soll die sehr ambitionierte Zielmarke von 100.000 Baugenehmigungen erreicht werden. Zwar sollen davon mindestens die Hälfte durch landeseigene Wohnungsunternehmen und gemeinwohlorientierte Akteure entstehen, doch konkrete Maßnahmen, um den kommunalen und genossenschaftlichen Neubau gezielt anzukurbeln, fehlen im Papier noch. Sie müssen in den Koalitionsverhandlungen ausbuchstabiert werden.

Auch darüber hinaus finden sich im Baukapitel viele Vorschläge, wie die schnelle Umsetzung von Baugenehmigungen und die Ausschöpfung von rechtlichen Rahmenbedingungen, darunter auch die Genehmigungsfiktion für Bauanträge, die im Wahlprogramm der Linken fehlten. Gleichzeitig formuliert das Papier das Ziel, Neubaupotentiale verstärkt durch Bauen im Bestand und Umbau von Gewerbeflächen zu erschließen. Hierzu soll die Errichtung einer neuen Umbauagentur geprüft werden. 

»Gelingt die Umsetzung, wird Berlin nicht nur Labor, sondern Vorbild: Die Verabredungen haben transformativen Charakter.«

Berlin ist seit mehr als zehn Jahren zu einem Experimentierfeld für progressive Ansätze in der Wohnungspolitik geworden. Das Sondierungspapier bekennt sich klar zu einer neuen Rolle des Staates. Er soll durch weitgehende regulatorische Eingriffe sowie durch den Ausbau des kommunalen Sektors, etwa durch Neubau und Vergesellschaftung, aktiv in die Wohnraumversorgung eingreifen. Sollten die vereinbarten Maßnahmen tatsächlich umgesetzt werden, könnte die deutsche Hauptstadt zu einem Labor für die Entwicklung eines neuen ökonomischen Paradigmas im Sinne einer »antifaschistischen Wirtschaftspolitik« werden.

Dafür braucht es aber nicht nur das Bekenntnis der drei Koalitionspartner zu einem gemeinsamen Projekt, das auch gegen die erwartbaren Widerstände aus der Immobilienwirtschaft und dem politischen Establishment durchgesetzt werden muss. Damit es gelingt, braucht es progressive Expertinnen und Experten, die dieses Projekt als Chance verstehen und ihm gemeinsam zum Erfolg verhelfen. Gelingt die Umsetzung, wird Berlin nicht nur Labor, sondern Vorbild: Die Verabredungen haben transformativen Charakter. Wenn sie umgesetzt werden, kann das nicht nur die Wohnungspolitik in ganz Deutschland und darüber hinaus, sondern auch das Verhältnis von Markt und Gemeingut in einem zentralen Feld der Daseinsvorsorge grundlegend verändern.