Aktuelle Umfragen zur Berliner Abgeordnetenhauswahl am 20. September deuten auf eine hohe Wahrscheinlichkeit für einen künftigen rot-grün-roten Senat hin. Aber schon bevor Linke, Grüne und SPD überhaupt über eine mögliche neue Regierungskoalition verhandeln, zeigt sich, wo der von den Beteiligten angekündigte wohnungspolitische Aufbruch an seine Grenze stößt: bei der Eigentumsfrage. 

Anlass für diese Erkenntnis lieferte Ende vergangener Woche die Aussage der Linken-Bundesvorsitzenden Ines Schwerdtner im 5-Minuten-Talk des Stern auf die Frage, ob ihre Partei in Berlin einen Koalitionsvertrag ohne das Ziel zur Vergesellschaftung unterzeichnen werde. Schwerdtner äußerte, dass die Vergesellschaftung von Wohnungen privater Wohnungskonzerne eine Bedingung für eine zukünftige Regierungskoalition sei. Ganz neu war diese Haltung nicht. Noch im Juni hatte auch die Berliner Linken-Spitzenkandidatin Elif Eralp auf die gleiche Frage erklärt, man könne den Menschen nicht sagen, sie dürften über Volksentscheide mitbestimmen, um ihre Entscheidung anschließend zu ignorieren.

»Bei genauerer Betrachtung der Wahlprogramme fällt auf, dass der wohnungspolitische Gestaltungswille mit dieser radikalen Rhetorik kaum Schritt hält.«

Doch kaum wurde nun in der heißen Wahlkampfphase die Frage zur möglichen Koalitionsbedingung durch Schwerdtners Stern-Interview zugespitzt, verschoben sich die Tonlagen. Eralp gab sich daraufhin spürbar zurückhaltender. Nach der Wahl werde man mit möglichen Koalitionspartnern sprechen, dann werde auch die Vergesellschaftung »auf dem Tisch liegen«. Eine Koalitionsbedingung wollte sie aus der Vergesellschaftung – jedenfalls vom Wortlaut her – nicht mehr ausdrücklich machen. Grünen-Spitzenkandidat Werner Graf warnte, rote Linien für Regierungsbildungen könnten Koalitionen erschweren. Und kurz darauf zog SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach seinerseits eine rote Linie: Mit der SPD werde es keine Koalition geben, die Vergesellschaftung zur Voraussetzung mache. 

Der von Schwerdtners Positionierung ausgelöste Vorgang ist mehr als eine wahlkampftaktische Randnotiz. Er entlarvt auf offener Bühne, was sonst in vertraulichen Sondierungsgesprächen besprochen wird. Und er zeigt im Brennglas, woran die Berliner Mietenpolitik seit Jahren krankt: Seitens der Parteien wird viel versprochen, aber sobald sich die zur Lösung der Mietenkrise unumgängliche Eigentumsfrage konkretisiert – sei es bei der Vergesellschaftung oder bei einer weitgehenden Mietpreisregulierung –, wird es eher vage als konkret.

Scharfe Rhetorik, vorsichtige Politik

Aus mietenpolitischer Perspektive liefert der laufende Wahlkampf zur Abgeordnetenhauswahl zweifellos ein bemerkenswertes Schauspiel. Noch nie wurde so scharf über die Macht großer Wohnungskonzerne gesprochen. Steffen Krach rief bei seiner Wahl zum SPD-Spitzenkandidaten zum »Kampf gegen die Mietenmafia« auf, Linken-Pendant Elif Eralp möchte gegen »dreiste Vermieter« vorgehen und auch das Spitzenpersonal der Grünen wird nicht müde, »Miethaien« den Kampf anzusagen und für eine Regierung zu werben, die »nicht vor der Immobilienwirtschaft buckelt«. 

Bei genauerer Betrachtung der Wahlprogramme fällt allerdings auf, dass der wohnungspolitische Gestaltungswille des möglichen künftigen Regierungsbündnisses mit dieser radikalen Rhetorik kaum Schritt hält. Wie auch der Umgang mit der Vergesellschaftungsfrage andeutet, könnte eine zweite rot-grün-rote Koalition nicht den großen wohnungspolitischen Wurf wagen, sondern sich auf ein umfangreich klingendes Reformpaket verständigen, das kurzfristig erstaunlich vorsichtig und langfristig-strategisch bemerkenswert unvollständig bleibt. 

»Sozialer Neubau ist unverzichtbar, aber er beantwortet die akute Mietpreisfrage nicht.«

Mit Blick auf die Wahlversprechen bestünde ein solches Paket vermutlich aus mehreren Bausteinen: Große Wohnungseigentümer sollen verpflichtet werden, einen Teil ihrer Wohnungen dauerhaft zu günstigeren Mieten an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vergeben. Ein neues Landesamt und mehr Personal in den Bezirken sollen bestehende Mieterschutzvorschriften konsequenter durchsetzen. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen sollen ihre Mieten begrenzen. Und parallel soll ein großes kommunales Bauprogramm langfristig neue Sozialwohnungen schaffen. 

Dagegen ist zunächst wenig einzuwenden. Jede zusätzliche bezahlbare Wohnung hilft. Und wenn Berliner Behörden bei illegal überhöhten Mieten künftig genauer hinschauen, wäre das ein Fortschritt gegenüber dem aktuellen Zustand, in dem viele Schutzvorschriften nur auf dem Papier bestehen. Die entscheidende Frage lautet aber: Reicht das aus, um die Berliner Wohnungskrise in der kommenden Legislaturperiode und darüber hinaus spürbar zu entschärfen?

Politik der kleinen Schritte 

Besonders große Hoffnungen setzen Grüne und Linke – während die SPD derweil wohnungspolitisch weitgehend unklar bleibt – auf verpflichtende Sozialwohnungsquoten. Wohnungseigentümer sollen einen Teil ihres Bestandes bei Neuvermietungen an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein vergeben und dabei deutlich unterhalb der üblichen Marktmieten bleiben. Je nach konkreter Ausgestaltung könnten davon langfristig schätzungsweise 180.000 bis 300.000 Wohnungen erfasst werden.

Das klingt zunächst nach einer erheblichen Maßnahme. Doch die günstigen Wohnungen entstehen nicht auf einen Schlag. Die Quote greift vor allem dann, wenn eine Wohnung frei wird und neu vermietet werden kann. Bei einer jährlichen Fluktuation von ungefähr vier Prozent in den Berliner Mietwohnungsbeständen wächst sie nur allmählich in die bestehenden Wohnungsbestände hinein. Die Reform könnte deshalb zwar de facto Hunderttausende Wohnungen betreffen, ihre Wirkung aber innerhalb der kommenden Legislaturperiode für einen großen Teil der Berliner Mieter und Mieterinnen überhaupt nicht sichtbar werden. Auch wenn die Einführung einer verpflichtenden Sozialwohnungsquote ein Schritt in die richtige Richtung ist, wird ihre Wirkung zunächst begrenzt bleiben. 

Ähnlich verhält es sich mit dem geplanten Ausbau der staatlichen Mietpreiskontrolle. Mehr Personal in den Bezirksämtern und ein Landesamt für Mieterschutz sind grundsätzlich sinnvoll. Die damit insbesondere bezweckte Durchsetzung von § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes wird jedoch erheblich aufwendiger sein, als es manche Wahlkampfankündigung vermuten lässt. Denn für ein Vorgehen gegen Mietpreisüberhöhungen und die Anordnung zur Rückerstattung von zu viel gezahlter Miete genügt es nicht, lediglich eine objektiv überhöhte Miete festzustellen. Zusätzlich muss nachgewiesen werden, dass Vermieter die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt bewusst ausgenutzt haben. Gerade diese subjektive Komponente macht die Verfahren langwierig und beweisintensiv. Mehr Personal kann ihre Anzahl erhöhen, beseitigt aber nicht die hohen gesetzlichen Nachweisanforderungen. Die Vorstellung, Berlin könne auf diesem Weg kurzfristig Zehntausende Mietwucherfälle abschließen, flächendeckend Bußgelder verhängen und die Mieten senken, dürfte deshalb unrealistisch sein.

»Wer behauptet, die Vergesellschaftung sei ein verbrauchtes Projekt aus einer vergangenen politischen Stimmungslage, verwechselt den Wunsch großer Wohnungskonzerne mit der Haltung der Berliner Bevölkerung.«

Dasselbe Muster zeigt sich auch bei den Neubauplänen: Ein kommunales Bauprogramm ist dringend notwendig. Doch zwischen der politischen Ankündigung und dem Einzug der ersten Mieterinnen liegen Grundstückssuche, Finanzierung, Planung, Genehmigung und Bau. Bis ein großes Programm auf dem Wohnungsmarkt spürbar wird, vergehen viele Jahre. Sozialer Neubau ist unverzichtbar, aber er beantwortet die akute Mietpreisfrage nicht. Weder senkt er die gegenwärtige Miete einer Familie in Neukölln noch hilft er kurzfristig der Rentnerin, deren Wohnung nach einer Modernisierung unbezahlbar wird. 

Sozialwohnungsquoten, mehr Personal für eine konsequentere Rechtsdurchsetzung und sozialer Neubau sind keine falschen Maßnahmen. Doch sie wirken entweder langsam, nur in einzelnen Fällen oder erst nach aufwendigen Verfahren. Gemessen an der Dramatik, mit der die Parteien die Berliner Wohnungsfrage inzwischen beschreiben, bleibt das erstaunlich zurückhaltend. Bemerkenswert ist aber auch mit Blick auf die Zukunft, dass Grüne, Linke und SPD zwar auf viele kleine Schritte setzen, es aber versäumen, eine wirklich umfassende langfristige Strategie zu entwickeln. Denn wer bereit ist, viele Jahre auf die Wirkung von Sozialwohnungsquoten und kommunalem Neubau zu warten, müsste konsequenterweise zugleich diejenigen Instrumente auf den Weg bringen, die langfristig das größte Veränderungspotenzial entfalten könnten. Umso erstaunlicher ist es, dass die Umsetzung der Vergesellschaftung von Wohnungen privater Wohnungskonzerne in ihrer politischen Umsetzung auf halbem Weg zu versanden droht und die noch immer bestehende Möglichkeit eines öffentlich-rechtlichen Mietendeckels auffällig beschwiegen wird.

Die Versandung der Vergesellschaftung

Berlin diskutiert die Idee der Vergesellschaftung seit 2018. 59,1 Prozent der Berlinerinnen und Berliner haben 2021 dafür gestimmt. Rund 220.000 Wohnungen könnten der privaten Renditelogik entzogen und unter demokratische Kontrolle gebracht werden. Eine Expertenkommission hat die grundsätzliche Verfassungsmäßigkeit bestätigt. Konzepte und Gesetzentwürfe liegen vor. Und auch politisch gibt es keinen nachvollziehbaren Grund für die derzeitige Zurückhaltung, auch wenn sich die Bundesregierung aktuell – rechtlich wenig aussichtsreich – an einem Verbotsgesetz versucht. Eine im Februar vom Sinus-Institut fertiggestellte Untersuchung zeigt, dass weiterhin 56 Prozent der Wahlberechtigten die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände befürworten. Besonders bemerkenswert ist der Auftraggeber: Vonovia selbst, also jener Konzern, der von einer Umsetzung besonders stark betroffen wäre und die Studie ursprünglich gar nicht veröffentlichen wollte. Fast fünf Jahre nach dem Volksentscheid steht damit noch immer eine deutliche Mehrheit Berlins hinter der Vergesellschaftung. Wer angesichts dieser Zahlen behauptet, die Vergesellschaftung sei ein verbrauchtes Projekt aus einer vergangenen politischen Stimmungslage, verwechselt den Wunsch großer Wohnungskonzerne mit der Haltung der Berliner Bevölkerung.

»Mit einem »Mietendeckel plus« könnte das Land die Nutzung von Wohnraum öffentlich-rechtlichen Vorgaben unterwerfen und eine Behörde dazu ermächtigen, zulässige Preise festzusetzen.«

Trotzdem behandeln SPD, Grüne und Linke die Vergesellschaftung bislang nicht als zentrales Projekt einer möglichen gemeinsamen Regierung. Stattdessen delegieren sie die konkrete Umsetzung weitgehend an die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen. Sie erarbeitet das Gesetz, soll Unterschriften sammeln und den politischen Druck organisieren. Linke und Grüne erklären zwar weiterhin, den Volksentscheid umsetzen zu wollen, vermitteln der SPD bislang jedoch nicht glaubhaft, dass die Vergesellschaftung tatsächlich eine Bedingung für den Eintritt in eine gemeinsame Regierung sein wird. Gerade die Grünen könnten hier deutlich selbstbewusster auftreten. Eine Regierungsmehrheit nach der Wahl ohne sie erscheint gegenwärtig quasi ausgeschlossen. Auch die Linke weiß ihre guten Umfrageergebnisse noch nicht in politische Forderungskraft zu verwandeln. Zwar hat sie die Umsetzung des Volksentscheids Deutsche Wohnen & Co enteignen formal per Landesparteitagsbeschluss zu einem ihrer zentralen Versprechen gemacht. Dennoch überrascht, dass die Berliner Landesführung diese Forderung bislang nicht mit der gleichen Entschlossenheit nach außen hin zur Bedingung möglicher Koalitionsverhandlungen macht. Ob Schwerdtners Stern-Interview hieran etwas ändert, bleibt abzuwarten.

Das ungeschöpfte Potenzial eines landesweiten »Mietendeckel plus«

Neben einem ernstzunehmenden Umsetzungskonzept für die Vergesellschaftung fehlt in den Plänen der möglichen zukünftigen rot-grün-roten Regierung ein zweites Instrument, das den Berliner Wohnungsmarkt tiefgreifend verändern könnte: ein neuer Landes-Mietendeckel. Allerdings nicht als Neuauflage des 2021 gescheiterten Modells, sondern als dessen öffentlich-rechtliche Weiterentwicklung mit zusätzlichen staatlichen Elementen der Wohnraumbewirtschaftung – ein »Mietendeckel plus«. Das »Plus« bestünde dabei in einer stärkeren staatlichen Wohnraumbewirtschaftung: Miethöhen und Wohnraumvergabe würden nicht mehr ausschließlich privatrechtlich, sondern öffentlich-rechtlich gesteuert. Bislang wird ein solcher Ansatz weder ernsthaft politisch verhandelt noch wird seine wohnungspolitische Relevanz erkannt und debattiert.

Dabei liegt hierin ernsthaftes Reformpotential. Anders als häufig behauptet, hat das Bundesverfassungsgericht im Mietendeckel-Beschluss aus dem Jahr 2021 nicht entschieden, dass Mietpreisregulierung durch die Länder grundsätzlich verfassungswidrig wäre. Der Berliner Mietendeckel scheiterte, weil er nach Ansicht des Gerichts im Kern das privatrechtliche Mietverhältnis regelte. Für dieses Gebiet hatte der Bund im Bürgerlichen Gesetzbuch bereits abschließende Vorschriften erlassen. Damit war der damalige Berliner Mietendeckel kompetenzwidrig. Doch daraus folgt nicht, dass jede – auch preisbezogene – landesrechtliche Regulierung der Wohnraumnutzung ausgeschlossen wäre. Im Gegenteil: Berlin könnte ein eigenes öffentlich-rechtliches Wohnraumbewirtschaftungssystem schaffen. Anstatt unmittelbar festzulegen, welche Miete Vertragsparteien zivilrechtlich vereinbaren dürfen, könnte das Land die Nutzung von Wohnraum öffentlich-rechtlichen Vorgaben unterwerfen und eine Behörde ermächtigen, zulässige Preise festzusetzen sowie die betroffenen Wohnungen zu verteilen. Ein solcher »Mietendeckel plus« könnte grundsätzlich einen Teil oder den gesamten Berliner Wohnungsbestand erfassen. Die Miethöhe wäre dann nicht lediglich das Ergebnis eines privaten Vertrags, sondern Gegenstand einer öffentlich-rechtlichen Preis- und Vergaberegelung für ein existenzielles Gut. 

Bemerkenswert ist dabei, dass Grüne und Linke mit der jeweils geplanten Sozialwohnungsquote in leicht verschiedener Gestalt bereits selbst einen öffentlich-rechtlichen Eingriff in private Wohnungsbestände entwickelt haben. Auch dort soll der Staat privaten Eigentümern verbindliche Vorgaben dazu machen, an wen Wohnungen vergeben werden und zu welchem Preis dies zu geschehen hat. Die vorgeschlagene Sozialwohnungsquote folgt damit derselben öffentlich-rechtlichen Grundidee wie ein »Mietendeckel plus«, beschränkt diese jedoch auf einen Teil der Wohnungen und einen begrenzten Kreis von Haushalten. Ein »Mietendeckel plus« würde diese Logik nicht verlassen, sondern konsequent weiterentwickeln. Gerade deshalb überrascht, dass diese Möglichkeit bislang nicht öffentlich diskutiert wird. Die Sozialwohnungsquote erscheint damit gewissermaßen als vorweggenommener Kompromiss: Sie übernimmt bereits die öffentlich-rechtliche Steuerungslogik einer umfassenderen Wohnraumbewirtschaftung, beschränkt sie aber auf einen kleinen Ausschnitt des Wohnungsmarktes.

»Wer aus Angst vor einer erneuten Niederlage vor Gericht auf alle großen Instrumente verzichtet, entscheidet sich womöglich für ein Scheitern mit Ansage.«

Dass ein »Mietendeckel plus« vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hätte, kann heute niemand garantieren. Ein entsprechendes Verfahren wäre gewiss politisch und ideologisch umkämpft. Aber die Rechtsfrage ist tatsächlich offen. Karlsruhe hat einen solchen Weg nicht ausgeschlossen, sondern implizit aufgezeigt. Wer behauptet, ein Landes-Mietendeckel sei nach dem Mietendeckel-Beschluss von 2021 schlechthin unmöglich oder allein von einer Öffnungsklausel des Bundesgesetzgebers abhängig, macht aus einer nicht entschiedenen Frage eine verfassungsrechtliche Gewissheit. Auch hier wäre also politischer Gestaltungswille gefragt: Mit einem sorgfältig erarbeiteten Gesetz und der Bereitschaft, einen verfassungsrechtlich noch nicht abschließend vermessenen Raum tatsächlich zu betreten. Genau diese Bereitschaft ist bislang aber nicht erkennbar. Statt einen neuen landesrechtlichen Weg zu entwickeln, verweisen die Parteien vor allem auf den Bund. Immerhin für die landeseigenen Wohnungsunternehmen soll es eine Mietpreisbegrenzung geben. Für die große Mehrheit der Berliner Mietwohnungen bleibt dagegen vorerst alles beim Alten.

Die Angst vor dem Scheitern 

Dass ausgerechnet die beiden Instrumente mit dem größten Veränderungspotenzial in den Hintergrund treten, dürfte kein Zufall sein. Hinter der Zurückhaltung steht vermutlich eine verständliche politische Sorge. Der erste Berliner Mietendeckel scheiterte spektakulär vor dem Bundesverfassungsgericht. Viele Mieterinnen und Mieter mussten einbehaltene Beträge nachzahlen. Die politische Niederlage war groß. Ein weiteres mietenpolitisches Großprojekt, das ebenfalls in Karlsruhe endet, könnte für eine neue rot-grün-rote Regierung einschneidend sein. Die Erfahrung um den ersten Berliner Mietendeckel lässt manche Funktionäre auch vor der Umsetzung des Vergesellschaftungs-Volksentscheides zurückschrecken. 

Die Schlussfolgerung scheint zu lauten: Lieber keine allzu großen »Experimente«. Lieber Maßnahmen, deren rechtliches Risiko überschaubar erscheint. Also Sozialwohnungsquoten, mehr Kontrolle und Verwaltungspersonal, ein langfristiges Bauprogramm und eine Mietpreisbegrenzung im landeseigenen Bestand. Das ist einerseits verständlich. Andererseits wird dabei schnell übersehen: Risikovermeidung ist selbst eine hochriskante politische Strategie. 

Die nächste Berliner Regierung wird stärker als jede zuvor daran gemessen werden, ob sie die Wohnungskrise löst oder wenigstens spürbar entschärft. Die Mietenpolitik ist nicht irgendein Politikfeld neben Verkehr, Bildung und Sport. Für einen großen Teil der Bevölkerung entscheidet sie darüber, ob das Leben in dieser Stadt überhaupt noch möglich bleibt. Wenn die Mieten weiter steigen, die Wohnungssuche aussichtslos bleibt und große Konzerne ihre Marktmacht behalten, wird niemand der Regierung zugutehalten, dass ihre Reformen immerhin besonders vorsichtig gewesen seien. Wer aus Angst vor einer erneuten Niederlage vor Gericht auf alle großen Instrumente verzichtet, entscheidet sich womöglich für ein Scheitern mit Ansage – für ein Scheitern, ohne die wirksamsten Instrumente überhaupt ernsthaft erprobt zu haben.